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徽樓市的“馬太效應”:省會漲不止 地市繼續跌
  發表日期:2016/4/7 瀏覽次數:2030次    分享到:
安徽樓市的“馬太效應”:省會漲不止 地市繼續跌
信息來源:中信評估  發布時間:2016-04-07

房地產“去庫存”新政之下,供求失衡的合肥樓市應聲大漲,市場“一房難求”,捆綁銷售、捂盤惜售等亂象橫生。與此同時,真正需要去庫存的安徽省內地級市,房地產市場更加萎靡不振。

“你就說現在能不能簽?今天不定下來,明天早上10點再來肯定就沒有了。”吳賢霞沙啞著嗓子,朝表情有點懵的客戶嚷嚷。

2016年2月29日這天,置業顧問吳賢霞賣了5套房子。在合肥市蒙城北路與阜陽北路交匯處的一個樓盤,她抱著一摞材料在人頭攢動的銷售大廳穿梭,從大年初二上班開始,吳賢霞已經“連軸轉”工作了二十多天。

從地圖上看,這個樓盤已經不屬合肥市區內,而在郊縣長豐縣內,但在售的2期項目,每天仍能賣出30-50套商品房。

3月1日,全國百城房價數據顯示,安徽省會合肥2月份住宅樣本均價達到每平方米8202元,環比上漲2.19%,漲幅居百城第8位。

而據國家統計局發布的70大中城市房價數據,1月份合肥新建商品住宅價格環比上漲了1.5%,二手房價格同比上漲了5.6%。這一漲幅位居中部六省省會城市之首,全國70城第5位。

自2015年10月以來,合肥房價漲幅穩居全國前八位,顯著高于相鄰的武漢、

鄭州、長沙、南昌等省會城市。2016年2月份,下調首付比例、減免契稅、營業稅的新政密集出臺后,商品房市場更是應聲大漲。

與此同時,安徽省內的地級市如銅陵、蚌埠、安慶等,庫存量依舊高居不下,房價同比出現下跌。

“國家出臺救市政策是想救銅陵、蕪湖這些三四線城市,誰知道紅利卻被省會合肥搶走了。”合肥學院房地產研究所副所長凌斌認為,2016年安徽房地產市場將加速兩極分化。

供需失衡的樓市

“降首付”“降稅費”的政策只是起到了“火上澆油”的作用,合肥樓市過熱的根本原因,還是供需不平衡。

“合肥很少是因為房價被外界關注,這下全國有名了。”合肥萬途地產營銷公司總經理孫宜慶對南方周末記者說。

農歷新年之后,合肥市政府所在的政務區,單價2萬每平米的商品住宅已屢見不鮮,一度有二手房一小時內被房東提價11萬元。而在2015年上半年,政務區均價才剛剛突破1萬元每平米。

毗鄰巢湖的濱湖區,出現了1500組客戶拼搶90套房源的盛況。價格最低的北城區域房價每平米普遍上漲1500元—2000元。

南方周末記者走訪合肥市多家房產中介發現,一房難求的現象十分普遍。合肥德威房地產代理銷售有限公司經理肖功龍告訴南方周末記者,春節過后,一套80平方米的二手房,總價較節前足足貴了25萬以上,“只要有房子,就能賣得出去”。

某地產主編告訴南方周末記者,合肥重點區域房價在短短兩個月內,至少上漲了50%。

在王敏看來,合肥房價節后暴漲與國家新推出的房地產政策有著直接關系。2月2日,央行、銀監會推出“救市”房產新政,在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,之前則是30%以上。2月19日,財政部等三部門聯合發文,針對非一線城市,將降低房地產交易環節契稅、營業稅。

王敏認為,國家出臺地產新政的初衷,是為了幫助消化庫存,但是合肥的庫存量一直都不算高。

孫宜慶向南方周末記者提供了一組數據,市場最為冷清的2011年年底,合肥房地產庫存達到歷史峰值6萬余套,但是當年合肥共賣出8萬-9萬套商品房,庫存壓力不甚明顯。

凌斌介紹,雖然在很大程度上對土地財政也有所依賴,但合肥的土地市場一直較為穩健,沒有出現“瘋狂賣地”現象,土地供應量每年只是穩步增加。

由于2014年房地產市場較為低迷,2015年合肥的土地放量多年來首次收縮,比2014年減少了21%。

2015年3月,“3·30新政”出臺,內容包括二套房商業貸款從此前的7成首付降低為4成首付;營業稅免征期5年改2年。之后,國家又連續出臺救市“組合拳”,一線城市和重點二線城市房地產迅速回暖。

但此時的合肥卻出現了較為嚴重的“地荒”,開發商開始爭奪有限的土地資源。王敏介紹說,2015年12月,合肥包河區出現了第一塊樓面價破萬元的“地王”,而在當時,旁邊的小區現房均價也不過每平米5000元-6000元。

此后,這一紀錄不斷被打破。12月30日,政務區的一個稀缺地塊拍出了樓面價每平米17000元的最高紀錄。

“‘地王’傳遞出的信號很強烈,同樣的地段,地價比樓價還要貴,升值的想象空間有多大?”上海城開集團合肥置業有限公司副總經理吳國瓊告訴南方周末記者,“地王”在短時間內頻現,是合肥房價開始飆升的標志性事件。

“地荒”導致“房荒”。百瑞網的統計數據顯示,截至3月3日,合肥九區庫存僅為14745套,最為緊俏的政務區只有3個樓盤的少量戶型在售,接近于零庫存。

“‘去庫存’是全國比較普遍的情況,但是合肥比較特殊,庫存不是太大,而是太小了。”凌斌認為,“降首付”“降稅費”的政策只是起到了“火上澆油”的作用,合肥樓市過熱的根本原因,還是供需不平衡。

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